보유한 토지에 수익형 건축물을 계획 중이신가요?
30여 년 건축사 실무 경험을 바탕으로 상가의
가치를 극대화하는 접근 동선, 매력적인 건물 디자인, 일반인이
자주 하는 실수와 실무 팁을 상세히 알려드립니다.
수익형 건축물 성공의 핵심은 주어진 부지에서 '상업적 기능을 어떻게 극대화할 것인가'에 달려 있습니다.
건축사의 치밀한 동선 계획과 사람들의 이목을 끄는
건물 디자인이 뒷받침된다면, 입지의 한계를 뛰어넘어 안정적이고 높은 임대 수익을 창출할 수 있습니다.
수익형 건축물 개발의 첫 단추: 부지 조건과 입지 분석
수익형 부동산을 개발하는 방식은 크게 새로운 토지를 매입하는 경우와 이미 보유하고 있는 토지를 활용하는 경우로 나뉩니다.
두 가지 상황 모두 철저한 현황 분석이 선행되어야 합니다.
신규 부지 매입 시 고려사항
새롭게 토지를 구입하여 상가를 건축할 때는 선택의 폭이 넓습니다. 가장 먼저 도로에 접한 형태와
향(방향)을 살펴야 합니다.
코너에 위치한 대지는 가시성이 높아 상가로서는 최적의 조건입니다. 또한, 주변의 유동인구 흐름과 대중교통 접근성을 분석하여 어떤 업종이 들어오기 유리한지 미리 예측하는 것이 중요합니다.
이 단계에서 토지 매입 비용과 예상 건축비를 산정하여 목표 수익률을 계산해야 합니다.
기존 보유 토지의 한계 극복 방법
반면, 기존에 보유한 부지를 활용할 때는 입지를 바꿀 수 없다는 제약이 있습니다.
실무 경험에 비추어 볼 때, 이 경우가 건축사의 기획력이
가장 빛을 발하는 순간입니다.
현재 부지가 이면도로에 있거나 경사가 심한 불리한 조건이라도, 이를 역이용하는 설계가 필요합니다.
예를 들어, 경사지를 활용해 지하층을 1층처럼 보이게 설계하면 용적률에 포함되지 않는 추가 상가 면적을 확보할 수 있어 수익률이 크게 상승합니다.
임대 수익을 극대화하는 상가 건축 설계 기준
건물이 아무리 튼튼해도 사람들이 찾아오기 불편하거나 눈에 띄지 않는다면 수익형 건축물로서의 가치는 떨어집니다.
상가의 기능을 100% 발휘하기 위한 설계 포인트를 짚어봅니다.
보행자를 빨아들이는 접근 동선 계획
상가의 생명은 접근성입니다.
유동인구가 자연스럽게 건물 내부로 흘러 들어올 수 있도록 진입
동선을 짧고 직관적으로 설계해야 합니다.
특히 1층 상가의 경우 도로와의 단차를 최소화하여 무장애(Barrier-free)
공간으로 구성하는 것이 유리합니다.
상층부로 이동하는 계단이나 엘리베이터(코어)는 입구에서 바로 인지할 수 있는 곳에 배치하되, 1층 상가의 전면(Frontage) 가치를 훼손하지 않도록 측면이나
후면으로 부드럽게 유도하는 것이 실무적인 설계 팁입니다.
이목을 사로잡는 차별화된 건물 디자인
수익형 건물에서 디자인은 곧 경쟁력입니다.
똑같은 상업지역 내에서도 눈에 띄는 랜드마크 형태의
외관은 임차인들이 먼저 입점하고 싶어 하는 요인이 됩니다.
단순히 화려한 것보다는 건물의 정체성을 보여줄 수 있는 마감재의 조화, 야간 경관을 고려한
조명(Lighting) 계획이 중요합니다.
최근에는 획일적인
유리 마감(커튼월)보다는 벽돌, 노출 콘크리트, 금속 루버 등을 혼합하여 입체감과 깊이감을 주는
디자인이 트렌드이자 건물의 가치를 높이는 방법입니다.
수익형 건축물 가치 상승을 위한 디자인 요소 비교
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구분
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일반적인 설계 방식
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가치 극대화 설계 방식
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입면(외관)
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평면적인 유리나 패널 마감
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입체감을 주는 테라스 및 다양한 질감의 마감재 믹스
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야간조명
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간판에 의존한 조명
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건물 윤곽과 질감을 살려주는 간접 경관 조명
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공용공간
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최소한의 복도와 계단
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개방감 있는 보이드(Void)
공간 및 옥상 정원 휴게 공간
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현장에서 자주 보는 실수와 실무 건축사의 팁
건축주들이 수익형 건물을 지을 때 임대 수익에만 매몰되어 장기적인 가치를 떨어뜨리는 실수를 종종 범합니다.
현장에서 빈번하게 발생하는 문제와 이를 예방하는 방법을 정리했습니다.
일반인이 가장 많이 하는 실수: "무조건 넓게만 지어주세요"
건축주가 가장 많이 하는 요구는 "법정 용적률과 건폐율을 꽉 채워 면적을 최대로 뽑아달라"는 것입니다.
하지만 면적만 넓고 내부 기둥이 복잡하거나, 채광이 전혀 안 되는 '데드 스페이스(Dead Space)'가 많은 상가는 임대가 나가지 않습니다.
면적을 조금 양보하더라도 반듯한 공간을 만들고, 남는 자투리 공간을 테라스나 조경 공간으로
내어주면 건물 전체의 쾌적성이 올라가 오히려 더 높은 임대료를 받을 수 있습니다.
임차인이 선호하는 층고와 설비 공간 확보
좋은 우량 임차인(프랜차이즈 카페, 병원 등)을 유치하려면 그들이 원하는 스펙을 건물이 갖추고 있어야 합니다.
1.
적정 층고 확보: 1층 상가는 최소 4m 이상의 층고를 확보해야 개방감이 들고 복층 활용 등 다양한 인테리어가
가능합니다.
2.
설비 공간(PIT) 및 배기(닥트): 음식점이 입점할 경우를 대비해 냄새를 옥상으로 빼는 전용
배기 공간과 충분한 전기 용량, 에어컨 실외기 공간을 설계 단계에서 미리 반영해야 합니다. 나중에 추가하려면 외관을 망치고 비용도 크게 발생합니다.
수익형 건축물 설계
FAQ
Q1. 오래된 구옥을 헐고 상가를 신축할 때 가장 먼저 확인해야
할 사항은 무엇인가요?
해당 부지의 용도지역과 주차장법 기준을 가장 먼저 확인해야 합니다. 과거와 달리 현재는 주차장
설치 기준이 강화되어, 원하는 만큼 상가 면적을 확보하지 못하는 경우가 매우 많습니다.
계획설계(규모 검토)를
통해 주차 대수와 상가 면적의 밸런스를 확인하는 것이 우선입니다.
Q2. 엘리베이터의 위치가 임대료에 큰 영향을 미치나요?
매우 큽니다. 엘리베이터가 건물 깊숙이 숨어 있으면 상층부로의 이동이 저해되어 2층 이상의 상가 임대료가 떨어집니다.
외부 보행로에서 엘리베이터
홀이 자연스럽게 보이고 접근하기 쉬워야 건물 전체가 활성화됩니다.
Q3. 상가 건축 시 건축비 예산은 어떻게 잡는 것이 안전한가요?
순수 건축공사비 외에 설계비, 감리비, 각종 인입비(전기, 가스, 수도), 기존 건물 철거비, 취등록세 등을 포함한 총사업비 개념으로 접근해야
합니다.
통상적으로 순수 공사비의 20~30% 정도를 부대비용
및 예비비로 여유 있게 산정하는 것을 추천합니다.
결론
가장 돈을 많이 버는 수익형 건축물은 단순히 크고 화려한 건물이 아니라, 주변 환경을 이해하고
임차인과 이용자의 동선을 섬세하게 배려한 설계에서 탄생합니다.
건축 관련 법규와 인허가 기준(일조권, 주차장법 등)은 지역과 건축물의 세부 용도에 따라 크게 달라질 수
있으므로, 최종적인 사항은 반드시 관할 행정기관이나 담당 건축사 등 관련 전문가에게 직접 확인하는 것이
좋습니다.
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